Apa itu APHT? Berikut ini Cara Pembuatannya dan Cara Menghitung Hak Tanggungan

Apa itu APHT? Berikut ini Cara Pembuatannya dan Cara Menghitung Hak Tanggungan

Apakah Anda berniat untuk membeli rumah dalam waktu dekat? Jika iya, maka Anda harus paham dengan beberapa tanggungan yang menyertai proses pembelian rumah. Misalnya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dan MKHT. Keduanya adalah hal yang berbeda dan harus dipahami calon pembeli rumah.

Apa itu APHT? Apa syarat dan proses cara membuatnya? Dan bagaimana cara menghitung hak tanggungan? Pertanyaan ini seringkali ditanyakan oleh calon buyer saat mengajukan permohonan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). 

Untuk memahaminya lebih mudah, baca selengkapnya penjelasan di bawah ini.

Pengertian APHT

Singkatannya adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Akta ini berfungsi sebagai persyaratan utama dan ketentuan pemberian hak tanggungan dari pihak debitur kepada kreditur. Hak ini berupa utang yang dijaminkan.

Sebutan hak tanggungan untuk pembelian rumah ini yang paling populer di dunia adalah hipotek. Bank adalah pihak debitur. Sedangkan pembeli rumah dengan sistem KPR adalah seorang kreditur. Perjanjian hak tanggungan ini membuat bank bisa menjaminkan rumah tersebut untuk agunan.

Maksudnya, ketika nanti Anda sudah memiliki akta jual beli rumah, maka properti ini bisa diproses balik nama menjadi nama Anda. Nah, nantinya sertifikat kepemilikan ini akan digunakan oleh bank sebagai agunan pinjaman KPR Anda.

Tujuan perubahan nama kepemilikan ini agar ada benda yang bisa dijadikan jaminan pada pihak bank. Dengan begitu, kreditur bisa melanjutkan pinjamannya kepada pihak debitur. Objek yang menjadi hak tanggungan adalah tanah beserta hal-hal yang terkait, misalnya bangunan.

Jika ada beberapa benda, situs, atau bangunan di atas bidang tanah tersebut yang bukan milik peminjam, maka harus ada kerjasama. Bagaimana caranya? Semua pihak yang memiliki benda tersebut harus mau menandatangani dokumen Hak Tanggungan.

Jika pihak-pihak tersebut tidak mau tanda tangan, maka sertifikat Hak Tanggungan Anda bisa terancam gagal. Akibatnya, Anda tidak akan bisa meminjam dana KPR kepada pihak bank. Jadi sertifikat Hak Tanggungan ini sangat penting dalam proses kredit properti.

Perbedaan Antara APHT dan MKHT

MKHT adalah singkatan bagi Membebankan Hak Tanggungan. Singkatan aslinya adalah SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. 

Dokumen ini berbentuk surat kuasa dan diperlukan saat Anda akan membeli rumah sistem KPR. MKHT diperlukan jika dokumen kepemilikan properti tersebut masih atas nama developer.

MKHT diperlukan ketika ada jeda waktu dimana tanah jaminan tidak bisa dibebani tanggungan akta PHT. Karena awalnya sertifikat rumah masih atas nama developer, maka pihak bank memiliki tugas sebagai perwakilan developer untuk memberi jaminan.

Pihak bank mendapatkan kuasa dari developer untuk menjadi perwakilannya dalam urusan jaminan tanah tersebut. Jadi perjanjian MKHT ini terjadi antara pihak developer dengan bank. Sedangkan Akta Pemberian Hak Tanggungan terjadi antara pihak bank dengan pembeli properti.

Syarat Pembuatan APHT

Ada beberapa syarat dan hal penting yang harus Anda pahami sebelum mencari akta ini yaitu:

1. Menurut UU Hak Tanggungan, pemberian hak ini harus didahului dengan proses pembuatan Janji Pemberian Hak Tanggungan agar ada jaminan kreditur mau melunasi hutang properti tersebut.
2. Pada dokumen akta ini harus terdapat beberapa keterangan seperti nama dan identitas pemberi dan pemegang hak dengan jelas. Alamat/domisili kedua belah pihak juga harus dicantumkan dengan jelas.
3. Kalimat yang menunjukkan hutang harus disusun jelas. Keterangan jaminan pelunasannya adalah “Hak Tanggungan”. Kemudian disertakan juga keterangan nilai tanggungan dan juga uraian detailnya.
4. Syarat publisitas yaitu dokumen akta Hak Tanggungan ini harus didaftarkan pada kantor pemerintahan setempat di tingkat kabupaten/kota.
5. Akta Hak Tanggungan harus mengandung kalimat pembuka titel eksekutorial. Kaidahnya sudah dipahami oleh pihak bank dengan baik.

Cara Pembuatan APHT

Ternyata proses pembuatan dokumen akta Hak Tanggungan ini bisa dilakukan dengan sistem online. Sistemnya sendiri dimiliki oleh Kementerian ATR/BPN. Seorang kreditur tidak perlu mendaftarkan sendiri. Pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan menginputnya dalam sistem.

Tapi pihak bank harus mendapatkan beberapa dokumen berikut ini untuk proses pengurusan akta:

• Nama
• Alamat lengkap
• Alamat email
• Nomor telepon.
• Nomor NPWP.
• Menyiapkan identitas lengkap saksi (jika diperlukan) berupa data diri dan NIK.

Selain itu, saat pengurusan berkas akta ini di ATR/BPN, pihak bank juga harus melengkapi:

• Persyaratan khusus jika ada.
• Penunjukan objek yang menjadi Hak Tanggungan.
• Nominal hutang kreditur kepada debitur.
• Beberapa syarat lain yang sudah diatur dalam UUHT (pasal 2, 11, dan 20).

Cara Menghitung Hak Tanggungan

Ternyata proses pembuatan akta ini tidak sepenuhnya gratis. Pihak bank memberikan “biaya administrasi” yang harus ditanggung oleh kreditur. Sebenarnya biaya ini merupakan simbol perjanjian antara debitur dan kreditur.

Biaya ini ditarik untuk jaminan bahwa kreditur properti akan melunasi pinjamannya kepada pihak bank. Jika nanti di kemudian hari pihak kreditur tidak bisa melunasi pinjamannya, maka biaya ini dianggap hangus.

Biaya pengurusan akta ini memang cukup beragam. Hal ini tergantung pada lokasi dan juga tren market dari properti yang dibeli.Tapi ada angka rata-rata yang bisa dijadikan patokan awal. Biaya akta ini dan juga SKMHT biasanya sekitar 0,25% dari 125% jumlah kredit properti.

Jadi Anda bisa buat simulasi berikut:

1. Anda akan membeli rumah dengan harga kredit Rp 200.000.000,00.
2. Biaya pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah 0,0025 dari 125% x Rp 200.000.000,00.
3. Jika dikalkulasi, maka biayanya sekitar Rp 650.000,00.
4. Jika Anda membeli 1 unit perumahan dengan harga kredit Rp 500.000.000,00. Maka nilai akta PHT nya bisa dihitung sebagai berikut :
5. Biaya akta = 0,0025 x 1,25 x Rp 500.000.000 = Rp 1.562.500,00
6. Semakin tinggi nilai properti, maka biaya jaminan untuk penerbitan akta ini juga semakin mahal.

Tata Cara Pembebanan Hak Tanggungan

1. Kedua pihak harus hadir di kantor PPAT setempat.
2. Pihak kreditur harus secara resmi memberikan Hak Tanggungan kepada debitur di depan petugas PPAT yaitu dengan menunjukkan Akta PHT.
3. PPAT harus membuat akta PHT yang memenuhi syarat spesialitas dan nominal hutang sesuai undang-undang yang berlaku.
4. Ketentuan itu meliputi hal-hal yang tercantum dalam perjanjian antara debitur dan kreditur properti.
5. Memuat janji “Roya Partial”.
6. Memuat janji penjualan objek properti yang ditanggung dengan mekanisme di bawah tangan.
7. Sertifikat hak tanggungan properti ini dikeluarkan untuk kepentingan pembeli properti. Sertifikat terdiri dari BTHT (Buku Tanah Hak Tanggungan) dan juga salinan akta PHT.

Ternyata rumah atau bentuk properti lain yang dibeli dengan sistem kredit akan otomatis menjadi agunan. Jadi proses kredit ini harus tetap melewati tahap pembuatan APHT yang sah. Tanpa dokumen tersebut, Anda tidak memiliki agunan untuk mengambil KPR.